Zielone umowy najmu pomagają osiągać cele ESG

Zielone umowy najmu są rozwiązaniem, które pomaga ograniczać negatywny wpływ budynków na środowisko. Ich popularność rośnie, a według prognoz do 2029 r. mogą stać się standardem na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Praktyka ta wspiera realizację celów zrównoważonego rozwoju oraz polityki ESG, z korzyścią zarówno dla wynajmujących, jak i najemców.

Z artykułu dowiesz się:

• Czym są zielone umowy najmu (green leases) i jakie mają znaczenie w kontekście zrównoważonego rozwoju?
• Jakie obowiązki mają wynajmujący i najemcy w ramach zielonych umów najmu?
• Jakie korzyści przynoszą zielone umowy najmu zarówno dla środowiska, jak i dla firm?

Sektor nieruchomości ma ogromny wpływ na środowisko. Budynki odpowiadają za około 40 proc. zużycia energii oraz 36 proc. emisji dwutlenku węgla w Europie. Te wartości obejmują zarówno użytkowanie budynków, jak i procesy związane z ich budową i eksploatacją – wynika z danych Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego. Dodatkowo, około 11 proc. globalnych emisji dwutlenku węgla pochodzi z produkcji materiałów budowlanych i procesów budowlanych, co stanowi istotny wkład tzw. wbudowanego śladu węglowego. Budynki zużywają również aż 50 proc. wydobywanych surowców na świecie, 33 proc. wody i generują 35 proc. globalnych odpadów. Te dane podkreślają, jak pilna jest potrzeba wdrożenia rozwiązań, które wspierają ograniczanie negatywnego wpływu budynków na środowisko i promują bardziej zrównoważone podejście do zarządzania nieruchomościami​. Zielone umowy najmu odgrywają istotną rolę w osiąganiu tych celów, pomagając optymalizować zużycie zasobów i redukować emisje.

Zielona umowa w dżentelmeńskim wydaniu

Zielona umowa najmu (ang. green lease) to umowa najmu, która zawiera postanowienia mające na celu zwiększenie efektywności energetycznej oraz ograniczenie negatywnego wpływu na środowisko w ramach użytkowania wynajmowanej nieruchomości. Strony – zarówno wynajmujący, jak i najemca – są zobowiązane do podejmowania konkretnych działań, które przyczyniają się do realizacji celów zrównoważonego rozwoju i polityki ESG. Konieczna jest tu kooperacja. Działania w ramach zielonej umowy najmu można elastycznie dostosować, aby odpowiadały potrzebom obu stron.Realizacja obowiązków przez wynajmującego i najemcę różni się w zależności od ich zakresu odpowiedzialności w kontekście użytkowania nieruchomości.

Wynajmujący, jako właściciel nieruchomości, ponosi odpowiedzialność za stworzenie warunków sprzyjających zrównoważonemu zarządzaniu zasobami, m.in.:

• instaluje nowoczesne systemy, takie jak oświetlenie LED czy automatyczne systemy sterowania oświetleniem, które reagują na obecność osób w pomieszczeniu;
• dba o wprowadzenie technologii oszczędzających wodę, takich jak toalety o niskim przepływie, energooszczędne prysznice oraz perlatory w kranach;
• zapewnia odpowiednią infrastrukturę do segregacji i recyklingu odpadów;
• wspiera ekologiczne formy transportu, zapewniając stacje ładowania pojazdów elektrycznych oraz miejsca do parkowania rowerów;
• tworzy przestrzenie, które sprzyjają integracji;
• stara się o uzyskanie certyfikatów ekologicznych dla budynków, takich jak LEED czy BREEAM, które podnoszą wartość rynkową nieruchomości, a także przyciągają świadomych ekologicznie najemców, którzy poszukują przestrzeni zgodnych z ich polityką ESG;
• wymaga, aby najemcy podczas adaptacji wynajmowanej przestrzeni stosowali ekologiczne materiały budowlane oraz technologie, które minimalizują negatywny wpływ na środowisko.

Najemcy, będący użytkownikami przestrzeni biurowych czy handlowych w ramach uzgodnień, są zobowiązani przykładowo, do: 

• minimalizowania zużycia energii w swoich przestrzeniach, co obejmuje m.in. wyłączanie oświetlenia i urządzeń po zakończeniu pracy oraz instalację energooszczędnych urządzeń biurowych, a także ograniczanie korzystania z klimatyzacji;
• racjonalnego gospodarowania wodą, szczególnie w przestrzeniach takich jak kuchnie biurowe czy toalety;
• tworzenia  zrównoważonych miejsc pracy;
• ograniczenia zużycia materiałów biurowych, rezygnacji z nadmiernego druku dokumentów;
• promowania ekologicznych form transportu, np. przez polityki wspierające dojazdy rowerowe lub korzystanie z transportu publicznego przez pracowników;
• dbania o poprawę jakości powietrza wewnątrz budynków;
• stosowania nietoksycznych środków czystości i minimalizacji chemikaliów.

Współpraca na zasadzie dobrowolności 

Choć green leases nie są jeszcze uregulowane prawnie, opierają się na zasadzie swobody umów. Oznacza to, że strony mogą dowolnie kształtować ich postanowienia, pod warunkiem, że są zgodne z obowiązującym prawem. Dzięki temu każda zielona umowa najmu może być elastycznie dostosowana do specyficznych potrzeb obu stron, co sprzyja współpracy opartej na wzajemnym zaufaniu.

Postanowienia umowy mogą być inkorporowane na dwa sposoby: jako główna treść umowy lub dodatkowa klauzula, czyli załącznik do umowy o najem. W zależności od mocy wiążącej istnieją dwa rodzaje zielonych klauzul – light green clauses oraz dark green clauses.

• Light green clauses – jest jedynie deklaracją stron o chęci stosowania zielonych postanowień, a ich niewykonywanie nie wiąże się z żadnymi sankcjami. 
• Dark green clauses – są traktowane jako zobowiązanie stron do realizacji konkretnych obowiązków i obarczone np. ryzykiem kar umownych w przypadku ich niezrealizowania.

Nie istnieje więc jedna, uniwersalna forma umowy zielonego najmu – każda może być dostosowana do specyficznych potrzeb wynajmującego i najemcy. Najważniejsze jest to, co się w niej znajduje –  do czego i kogo zobowiązuje. 

Korzyści i wyzwania 

Wprowadzenie zielonych umów najmu niesie korzyści zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Wynajmujący mogą podnieść wartość swojej nieruchomości, uzyskać preferencyjne warunki finansowania (np. tzw. zielone kredyty), a także przyciągnąć świadomych ekologicznie najemców. Najemcy, z kolei, mogą korzystać z niższych kosztów eksploatacyjnych, lepszej jakości przestrzeni biurowej oraz budowania wizerunku firmy odpowiedzialnej ekologicznie.

Choć zielone umowy najmu przynoszą wiele korzyści, stoją przed nimi także wyzwania. Jednym z nich jest brak ujednoliconych standardów i regulacji prawnych. Ważnym wyzwaniem jest również edukacja najemców i wynajmujących w zakresie wprowadzenia zielonych klauzul – nawet najlepiej skonstruowana umowa nie przyniesie oczekiwanych rezultatów, jeśli użytkownicy budynków nie będą świadomi, jak praktycznie wdrażać zrównoważone praktyki. 

Zielone umowy w Polsce

W Polsce coraz więcej firm zaczyna interesować się zielonymi umowami najmu. Przedsiębiorcy upatrują w nich sposobu na przyczynianie się do realizacji celów zrównoważonego rozwoju. W Polsce inicjatywę green leases, zainicjowała w 2022 r. spółka CA Immo, podpisując 23 takie umowy obejmujące 18 tys. m² powierzchni biurowej w Warszawie. To dopiero początek rewolucji na biznesowym rynku nieruchomości. Według prognoz, zielone umowy w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce, mogą stać się standardem rynkowym do 2029 r. Ma to związek z rosnącą presją na realizację regulacji ESG – wynika z badań Savills Investment Management.

Marta Kubacka

Dziennikarka, copywriterka, autorka książki „Gra na giełdzie. Podręcznik początkującego inwestora”, właścicielka firmy Pracownia Smart. Ukończyła studia ekonomiczne na Zachodniopomorskim Uniwersytecie Technologicznym w Szczecinie oraz studia dziennikarskie na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Specjalizuje się tekstach dotyczących branży nieruchomości, co zaowocowało licznymi publikacjami w ogólnopolskich serwisach i prasie. Jej pasja do pisania, solidne wykształcenie oraz bogate doświadczenie pozwoliły osiągnąć już wiele, ale wciąż ma apetyt na więcej. E-mail: m.kubacka@akademiaesg.pl

Napisz do nas