W Polsce takich obiektów jest wciąż niewiele. Jak działa certyfikacja BREEAM Outstanding?

Różnica między budynkiem z certyfikatem BREEAM na poziomie Good i Outstanding jest ogromna. Ten pierwszy spełnia podstawowe wymogi środowiskowe. Drugi musi osiągnąć minimum 85 proc. punktacji w dziewięciu kategoriach – od całkowitego śladu węglowego przez gospodarkę wodną po adaptację klimatyczną na 60 lat. W praktyce oznacza to m.in. geotermalne pompy ciepła zamiast kotłów, dynamiczne szyby zamiast żaluzji czy beton z recyklingu zamiast surowców pierwotnych. Polski rynek ma dziś zaledwie kilka takich budynków. Dlaczego?

Z artykułu dowiesz się:

• Jakie technologie odróżniają certyfikację BREEAM Outstanding od standardowych rozwiązań?
• Ile kosztuje wdrożenie najwyższego poziomu BREEAM i kiedy inwestycja się zwraca?
• Dlaczego polski rynek wolniej przyjmuje poziom Outstanding niż Europa Zachodnia?

Nowa wersja BREEAM v7. Co się zmieniło w 2025 roku?

Próg 85 proc. dostępnych punktów brzmi abstrakcyjnie, ale BREEAM v7 definiuje go precyzyjnie przez cztery filary. Pierwszy – całkowity ślad węglowy – przepisuje kategorię Mat 01 od podstaw. Emisje mierzy się na trzech etapach:

1. koncepcja,
2. projekt techniczny,
3. budynek w fazie eksploatacji.

Outstanding wymaga minimum pięciu kredytów powiązanych ze zmniejszeniem emisji wcielonych, czyli tych generowanych przed oddaniem obiektu do użytku. World Green Building Council szacuje, że budynki odpowiadają za 39 proc. globalnych emisji związanych z energią, a emisje wcielone stanowią 15-30 proc. tego udziału dla nowych projektów.

Drugi filar to odporność klimatyczna – projekty muszą wykazać zdolność adaptacji do fal upałów, intensywnych opadów, powodzi i burz przez co najmniej 60-letni cykl życia. Trzeci – bioróżnorodność – nakłada minimalny zysk 10 proc. względem stanu wyjściowego. Czwarty to gospodarka cyrkularna, promująca projektowanie z myślą o łatwym demontażu (design for disassembly) i paszporty materiałowe.

Pompy ciepła i szyby elektrochromatyczne, czyli technologie pierwszego wyboru

Pompy ciepła zasilane gruntem osiągają sprawność COP 4-5, co oznacza, że jedna jednostka energii elektrycznej wytwarza cztery do pięciu jednostek ciepła lub chłodu. The Crystal w Londynie – ikona certyfikacji BREEAM Outstanding i LEED Platinum – integruje dwie pompy geotermalne o mocy 300 kW każda, zasilane siecią około 17 km rur gruntowych oraz 36 otworów wierceń o głębokości 150 m. System recykluje ciepło odpadowe z serwerowni do ogrzewania innych stref i obniża operacyjne zużycie energii o 30-60 proc.

Dynamiczne szyby elektrochromatyczne to druga przełomowa technologia. Szyba dostosowuje przezroczystość w odpowiedzi na warunki słoneczne bez ruchomych części, sterowana bezprzewodowo z paneli słonecznych. Oszczędności sięgają 34 proc. zmniejszenia obciążenia chłodzenia i 29 proc. redukcji zużycia oświetlenia. Boverket – szwedzkie biuro nadzoru – zamiast podwójnej fasady z ociepleniem zastosowało pojedynczą fasadę z dynamicznym szkłem, oszczędzając materiały i zmniejszając całkowity ślad węglowy fasady o 85 proc.

Systemy wodne i materiały wtórne. Gdzie tkwi oszczędność?

Projekty Outstanding osiągają status water-positive, zbierając więcej wody niż zużywają. Panattoni Park Szczecin III, który jako pierwszy budynek magazynowy w Polsce zdobył certyfikat BREEAM na poziomie Outstanding, zredukował zużycie o 57,6 proc. dzięki czujnikom ruchu na umywalkach, urządzeniom oszczędzającym wodę i systemom detekcji przecieków. Vacuum drainage – system próżniowy – zmniejsza ilość wody do spłukiwania toalet o 50-70 proc.

Beton ze 100 proc. kruszywa z recyklingu to innowacja zatwierdzona przez BREEAM w grudniu 2023 r. Oszczędza 30-50 proc. emisji dwutlenku węgla względem tradycyjnego betonu. Prefabrykacja modułowa redukuje ślad wcielony o 34 proc. dzięki kontroli środowiska fabrycznego. Panattoni Park Szczecin wykorzystał 96,46 proc. kruszywa pochodzenia wtórnego i osiągnął 95-proc. wskaźnik recyklingu wszystkich materiałów budowlanych. Paszporty materiałowe – cyfrowe dokumenty o pochodzeniu każdego komponentu – ułatwiają ponowne użycie na koniec życia budynku. W Unii Europejskiej stają się obowiązkowe od 2030 r.

Zwrot z inwestycji. Ile kosztuje Outstanding i kiedy się zwraca?

Ale premia rynkowa jest znacząca. BREEAM Outstanding przynosi 12,3 proc. premii na wynajmie komercyjnym i wzrost ceny sprzedaży na poziomie od 7,5 proc. aż do 21 proc. Knight Frank potwierdził te dane w 2021 r. i zaktualizowała je w 2025 – wzrost wartości jest stabilny i przewidywalny.

Oszczędności operacyjne sięgają 50-70 proc. redukcji zużycia energii i około 40 proc. redukcji wody względem budynków tradycyjnych. Koszty utrzymania spadają o 7-8 proc. dzięki lepszej jakości materiałów i predykcyjnemu zarządzaniu awariami. ROI z oszczędności operacyjnych wynosi 2-5 lat, co oznacza, że premię kapitałową spłaca się poprzez niższe koszty bieżące w średnim okresie. Dostęp do zielonego finansowania – obligacji i pożyczek na preferencyjnych warunkach – dodatkowo obniża koszt kapitału o 0,25-0,75 proc. rocznie.

Polski rynek. Pierwsze sukcesy i bariery do przełamania

Panattoni Park Szczecin III to pierwszy magazyn Outstanding w Polsce – certyfikat otrzymał w 2024 r. z wynikiem 96,46 proc., najwyższym w sektorze magazynowym w kraju. Panattoni szybko powtórzył osiągnięcie z dwoma kolejnymi projektami – Panattoni Park Poznań A2 w Robakowie oraz Panattoni Park Konin (wynik 90 proc.). Do tej listy dołączają 7R Park Wrocław West II z wynikiem 95,6 proc. – najwyżej oceniany magazyn w Europie kontynentalnej – oraz MDC² Park Gliwice z wynikiem 92,6 proc., sklasyfikowany w pierwszej dziesiątce europejskich budynków przemysłowych.

Sektor biurowy rośnie wolniej. SKYSAWA – Budynek B przy ul. Świętokrzyskiej w Warszawie – otrzymał certyfikat Outstanding Final w 2023 r. z wynikiem 95,6 proc. GPP Business Park w Katowicach (Biurowiec im. Konrada Blocha) oraz Office House przy ul. Towarowej 22 w Warszawie mają potwierdzoną certyfikację Outstanding. LightOn – biurowiec CPI Property Group przy ul. Prostej 69 – uzyskał Outstanding na etapie projektowania z wynikiem 94,5 proc., ale wymaga potwierdzenia po zakończeniu budowy spodziewanym w latach 2026-2027. Warsaw Trade Tower osiągnął 90,7 proc. w ramach certyfikacji BREEAM In-Use Outstanding – trzecia pozycja w globalnym rankingu dla modernizacji budynków istniejących.

Rynek mieszkaniowy nie odnotował dotąd żadnego projektu na poziomie Outstanding. Trudności wynikają z małej liczby firm oferujących pełne usługi Life Cycle Assessment – większość projektów wymaga wsparcia zagranicznego assessora. Koszty certyfikacji wahają się od 5 do 15 tys. euro na projekt. Oprócz tego dostęp do betonu ze stuprocentowym kruszywem z recyklingu, stali wtórnej i dynamicznych szyb jest ograniczony – większość materiałów wymaga importu.

Fala dekarbonizacji związana z celem klimatycznym Unii – 55 proc. redukcji emisji do 2030 roku – wymusza transformację budownictwa. Globalne fundusze emerytalne wymagają co najmniej BREEAM Excellent dla nowych inwestycji, a to przyciąga zagraniczny kapitał. Młodsze kadry w sektorach technologicznych oczekują „green office” i są gotowe płacić premię za przestrzenie zgodnie z zasadami ESG.

Jedna certyfikacja zastępuje trzy audyty

Projekty Outstanding w Polsce muszą spełniać jednocześnie wymogi europejskiego zielonego ładu, Taksonomii EU i gospodarki obiegu zamkniętego. Outstanding spełnia wymogi wszystkich trzech ram regulacyjnych, eliminując powielanie audytów i dokumentacji. Kategoria Mat 01 pokrywa wymogi Life Cycle Assessment z Taksonomii. Monitoring zużycia zasobów integruje się z raportowaniem CSRD, co docenią przedsiębiorstwa zobligowane do niego. Kategorie materiałowe odpowiadają na wymogi gospodarki obiegu zamkniętego. Dla inwestorów instytucjonalnych Outstanding oferuje triple-compliant solution – jedno podejście zaspokajające trzy różne ramy regulacyjne.

Najważniejsze wnioski

1. BREEAM Outstanding wymaga zintegrowanego podejścia już w fazie koncepcji projektowej – technologie takie jak pompy geotermalne, dynamiczne szyby i inteligentne systemy zarządzania muszą być wbudowane w założenia od początku, a nie dodawane na końcu.
2. Premia rynkowa 12,3 proc. na wynajmie komercyjnym i oszczędności operacyjne 50-70 proc. energii zwracają zwiększony koszt kapitałowy 1,7-5,5 proc. w ciągu 2-5 lat, co czyni Outstanding opłacalną inwestycją średnioterminową.
3. Polski rynek budowlany potrzebuje rozwoju lokalnych specjalistów od analiz całkowitego cyklu życia i szerszego dostępu do materiałów wtórnych, aby Outstanding przestało być wyjątkiem, a stało się standardem dla projektów zgodnych z CSRD i Taksonomią UE.

Marta Maj

Od ponad 10 lat zajmuję się wszystkim, co związane z contentem. Moje doświadczenie w pracy dziennikarskiej i wrodzona ciekawość tworzą zgrany duet, który pozwala mi tworzyć artykuły, które przeczyta i laik, i ekspert. Dodatkowo zajmuję się korektą tekstów – przecinki, strzeżcie się! E-mail: m.maj@akademiaesg.pl

Napisz do nas