Kogo nie obowiązuje świadectwo energetyczne – przegląd zwolnień i wyłączeń

Od 28 kwietnia 2023 r. dokumentacja energetyczna stała się obowiązkowa przy większości transakcji, ale prawo przewiduje szereg wyjątków. Znajomość tych regulacji może zaoszczędzić właścicielom niepotrzebnych formalności i kosztów, jednocześnie zapewniając zgodność z obowiązującymi przepisami. W takim razie kogo nie obowiązuje świadectwo energetyczne?

Z artykułu dowiesz się:

• Które kategorie budynków są całkowicie zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego?
• Jakie warunki musi spełniać nieruchomość, aby uzyskać zwolnienie z dokumentacji energetycznej?
• Kiedy warto sporządzić świadectwo nawet dla budynków nieobowiązkowych?

Budynki zabytkowe i chronione pierwszą kategorią zwolnień

Obiekty podlegające ochronie konserwatorskiej są najszerszą grupą, której nie obowiązuje świadectwo energetyczne. Zwolnienie dotyczy budynków wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków, ujętych w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków oraz obiektów chronionych ze względu na wartość historyczną lub architektoniczną. Prawodawca uznał, że specyfika zabytkowych konstrukcji i ograniczenia w możliwościach ich modernizacji energetycznej uzasadniają całkowite wyłączenie z systemu certyfikacji energetycznej. Ważne zastrzeżenie dotyczy budynków znajdujących się na obszarze historycznego układu urbanistycznego lub ruralistycznego. Jeśli obiekt nie jest objęty indywidualną ochroną konserwatorską, a chroniona jest jedynie przestrzeń, w której się znajduje, zwolnienie nie obejmuje takiej nieruchomości. To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie dla właścicieli domów w zabytkowych centrach miast.

Obiekty sakralne i miejsca kultu religijnego

Druga ważna kategoria, decydująca o tym, kogo nie obowiązuje świadectwo energetyczne, obejmuje budynki używane jako miejsca kultu i działalności religijnej. Kościoły, kaplice, cerkwie, zbory, synagogi, meczety, klasztory oraz domy pogrzebowe są całkowicie zwolnione z obowiązku certyfikacji energetycznej. Prawodawca uwzględnił specyfikę funkcjonowania tych obiektów oraz ich szczególne znaczenie społeczne i kulturowe. Aby obiekt został uznany za miejsce kultu religijnego, musi być budynkiem, w którym regularnie odbywają się nabożeństwa oraz inne formy praktyk religijnych, a wierni danej wspólnoty spotykają się tam systematycznie. Zwolnienie nie dotyczy symboli i znaków religijnych, przydrożnych kapliczek czy tymczasowych obiektów ustawianych na potrzeby jednorazowych uroczystości.

Małe budynki wolnostojące poniżej 50 metrów kwadratowych

Powierzchnia użytkowa poniżej 50 m² stanowi jedyne kryterium zwolnienia dla budynków wolnostojących, niezależnie od ich funkcji czy parametrów energetycznych. Ten przepis określa, kogo nie obowiązuje świadectwo energetyczne w przypadku małych konstrukcji. Zwolnienie dotyczy obiektów o dowolnej funkcji – nawet zamieszkiwanych przez cały rok i charakteryzujących się wysokim zużyciem energii. Prawodawca uznał, że koszt sporządzenia dokumentacji energetycznej dla tak małych obiektów byłby nieproporcjonalnie wysoki w stosunku do potencjalnych korzyści z certyfikacji. Ta regulacja ma szczególne znaczenie dla właścicieli domków letniskowych, garaży czy małych budynków gospodarczych.

Budynki wykorzystywane krótkoterminowo i tymczasowo

Kategoria budynków używanych okazjonalnie wytycza, kogo nie obowiązuje świadectwo energetyczne w kontekście czasowego wykorzystania. Budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku są całkowicie zwolnione z obowiązku certyfikacji. Dotyczy to domków letniskowych, budynków sezonowych oraz altan mieszkalnych wykorzystywanych okazjonalnie.

Dodatkowo budynki tymczasowe planowane do użytku krócej niż dwa lata również nie podlegają obowiązkowi sporządzania świadectwa. Ta regulacja uwzględnia specyfikę konstrukcji tymczasowych oraz ekonomiczne uzasadnienie zwolnienia dla obiektów o krótkim okresie eksploatacji. Oszczędności wynikające z takiego podejścia są ważne zarówno dla inwestorów, jak i całego systemu energetycznego.

Budynki przemysłowe i gospodarstwa rolne o niskim zużyciu energii

Zwolnienie dotyczy budynków przemysłowych oraz gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego. Obiekt może posiadać podstawowe oświetlenie, ale nie może mieć innych instalacji energochłonnych, takich jak ogrzewanie, wentylacja czy klimatyzacja. Specjalne zwolnienie przewidziane jest dla gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok). Rolnik będzie musiał uzyskać świadectwo dla budynków gospodarczych o wyższym zapotrzebowaniu na energię, pod warunkiem wykorzystania paliw konwencjonalnych. Jednak jeżeli rolnik w całości wykorzystuje energię odnawialną z biomasy, fotowoltaiki, elektrowni wiatrowej, biogazowni lub pompy ciepła, obowiązek sporządzania świadectwa nie powstaje. Ta regulacja wspiera zrównoważony rozwój w rolnictwie i promuje wykorzystanie OZE.

Nieruchomości na własny użytek właściciela

Podstawową zasadą jest brak obowiązku sporządzania świadectwa dla nieruchomości wykorzystywanych na własny użytek bez planów sprzedaży lub wynajmu. To najbardziej praktyczna odpowiedź na pytanie kogo nie obowiązuje świadectwo energetyczne w codziennych sytuacjach. Właściciel może osobiście mieszkać w domu jednorodzinnym czy korzystać z lokalu mieszkalnego bez konieczności certyfikacji energetycznej. W momencie podjęcia decyzji o sprzedaży lub wynajmie nieruchomości obowiązek sporządzenia świadectwa powstaje natychmiast. Ta regulacja ma logiczne uzasadnienie – certyfikacja energetyczna służy informowaniu potencjalnych nabywców lub najemców o parametrach energetycznych nieruchomości. Gdy transakcja nie jest planowana, dokument traci swoją podstawową funkcję informacyjną.

Praktyczne korzyści i zalecenia dotyczące dokumentacji energetycznej

Mimo formalnych zwolnień warto rozważyć sporządzenie świadectwa energetycznego nawet dla obiektów nieobowiązkowych. Dokument może pomóc w określeniu orientacyjnego rocznego zapotrzebowania na energię oraz zwiększeniu świadomości o możliwościach oszczędności energetycznych. Planowanie prac termomodernizacyjnych staje się bardziej precyzyjne dzięki profesjonalnej analizie parametrów budynku.

Koszt sporządzenia świadectwa waha się od 400 do 1000 złotych, w zależności od lokalizacji, wielkości i skomplikowania budynku. Dokument zachowuje ważność przez 10 lat od daty sporządzenia, chyba że w budynku zostaną przeprowadzone prace wpływające na jego charakterystykę energetyczną. Inwestycja w certyfikację może się zwrócić poprzez lepsze planowanie modernizacji energetycznej oraz zwiększenie atrakcyjności nieruchomości na rynku. Dokumentacja energetyczna wpisuje się w szerszą strategię ESG dla sektora nieruchomości i wspiera cele związane z dekarbonizacją i ślad węglowy budynków.

Konsekwencje prawne i finansowe nieprzestrzegania przepisów

Dla budynków podlegających obowiązkowi posiadania świadectwa energetycznego przewidziano surowe sankcje finansowe. Brak wymaganego dokumentu może skutkować grzywną do 5000 złotych. Notariusz ma obowiązek odnotować fakt przekazania świadectwa w akcie notarialnym, a kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania tego dokumentu.

Zrozumienie przepisów dotyczących zwolnień pozwala właścicielom nieruchomości uniknąć niepotrzebnych formalności i kosztów, jednocześnie zapewniając zgodność z obowiązującymi regulacjami prawnymi. Właściwa interpretacja przepisów określających kogo nie obowiązuje świadectwo energetyczne, ma istotne znaczenie praktyczne i finansowe dla uczestników rynku nieruchomości.

NAJWAŻNIEJSZE WNIOSKI

1. Zwolnienia obejmują budynki zabytkowe, obiekty sakralne, małe budynki poniżej 50 m² oraz nieruchomości na własny użytek bez planów sprzedaży lub wynajmu.
2. Gospodarstwa rolne wykorzystujące wyłącznie odnawialne źródła energii są całkowicie zwolnione z certyfikacji energetycznej, wspierając zrównoważony rozwój sektora.
3. Sporządzenie świadectwa nawet dla obiektów zwolnionych może przynieść korzyści w planowaniu modernizacji i zwiększeniu atrakcyjności nieruchomości.

Aleksandra Mrozek-Nowak

Akademia ESG to największa w Polsce baza wiedzy o ESG. Inspirujemy do wdrażania zrównoważonych praktyk, stając się miejscem pierwszego wyboru dla każdego, szukającego najlepiej przygotowanych informacji na temat ESG. E-mail: a.mrozek@akademiaesg.pl

Napisz do nas