Czy certyfikat energetyczny jest obowiązkowy? Od kwietnia 2023 r. obowiązują zaostrzone regulacje, które znacząco rozszerzyły zakres stosowania świadectw charakterystyki energetycznej. Nowelizacja przepisów objęła wszystkie budynki bez względu na rok budowy, wprowadzając jednocześnie dotkliwe kary finansowe za nieprzestrzeganie wymogów. Polskie prawo budowlane w tej materii stało się jednym z najbardziej rygorystycznych w Europie.
Z artykułu dowiesz się:
- Które transakcje wymagają obowiązkowego przedłożenia certyfikatu energetycznego?
- Jakie kary grożą za brak wymaganego świadectwa charakterystyki energetycznej?
- Które budynki są zwolnione z obowiązku posiadania dokumentacji energetycznej?
Kiedy certyfikat energetyczny staje się obowiązkowy
Według polskiego prawa certyfikat energetyczny jest obowiązkowy w określonych sytuacjach. Zaostrzone przepisy obowiązujące od 28 kwietnia 2023 r. wprowadziły bezwzględny wymóg posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej przy wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości. Nowelizacja objęła nawet budynki wzniesione przed 2009 r., które wcześniej były wyłączone z tego obowiązku.
Sprzedaż nieruchomości wymaga przekazania oryginału świadectwa energetycznego nabywcy w momencie zawierania umowy. Dotyczy to wszystkich budynków mieszkalnych, biurowych i użytkowych, niezależnie od ich wieku czy charakteru. Właściciel musi zapewnić aktualny dokument, który nie może być starszy niż 10 lat od daty sporządzenia. W przypadku wynajmu nieruchomości właściciel zobowiązany jest przekazać najemcy kopię świadectwa w formie papierowej lub elektronicznej. Ten wymóg obejmuje zarówno najem długoterminowy, jak i krótkoterminowy, w tym popularny ostatnio wynajem na platformach typu Airbnb. Brak dokumentu może skutkować prawem odstąpienia od umowy przez najemcę w ciągu 14 dni.
Certyfikat energetyczny w ramach nowych inwestycji
Inwestorzy budowlani muszą dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Ten obowiązek funkcjonuje od 28 kwietnia 2023 r. i stanowi jeden z najważniejszych elementów procedury oddania budynku do eksploatacji. Organ nadzoru budowlanego może odmówić wydania pozwolenia na użytkowanie, jeśli inwestor nie przedstawi wymaganego dokumentu.
Ogłoszenia o sprzedaży i wynajmie nieruchomości również podlegają nowym regulacjom. Właściciele muszą podawać w anonsach istotne wskaźniki energetyczne z certyfikatu: roczne zapotrzebowanie na energię końcową (EK) oraz nieodnawialną energię pierwotną (EP). Te parametry stały się niezbędnym elementem transparentnej informacji o nieruchomości, podobnie jak powierzchnia czy liczba pokoi.
Wprowadzenie tych wymogów wpisuje się w szerszą strategię ESG realizowaną przez polskie władze, która ma na celu zwiększenie efektywności energetycznej sektora budowlanego. Sektor budynków odpowiada za około 40 proc. globalnego zużycia energii, dlatego monitoring ich charakterystyki energetycznej ma fundamentalne znaczenie dla realizacji celów klimatycznych.
Ewolucja przepisów – od dobrowolności do bezwzględnego obowiązku
Historia polskich regulacji dotyczących certyfikacji energetycznej sięga 2014 r., kiedy wprowadzono pierwsze przepisy implementujące unijną dyrektywę EPBD. Początkowo obowiązek dotyczył głównie budynków oddanych do użytku po 2009 r., lecz to pozostawiało ogromną lukę w monitoringu starszej zabudowy.
Przełomową zmianą była nowelizacja z 28 kwietnia 2023 r., która wprowadziła bezwzględny obowiązek przekazywania świadectwa przy wszystkich transakcjach nieruchomościowych. Regulacja rozszerzyła wymóg na wszystkie budynki bez względu na rok budowy i wprowadziła system kar grzywny za nieprzestrzeganie przepisów. Ta transformacja prawna odzwierciedla rosnące znaczenie zrównoważonego rozwoju w polskim prawie budowlanym. Kolejne zaostrzenie nastąpiło 1 kwietnia 2024 r. i objęło właścicieli domów jednorodzinnych wybudowanych przed 2009 r. Ta zmiana oznaczała faktyczne zamknięcie ostatnich luk prawnych i objęcie wymogiem certyfikacji praktycznie całego zasobu mieszkaniowego w Polsce.
Sankcje finansowe za brak certyfikatu energetycznego
System sankcji za brak certyfikatu energetycznego przeszedł ewolucję. Za nieprzekazanie wymaganego świadectwa energetycznego grozi obecnie grzywna do 5000 złotych, którą może nałożyć sąd, nadzór budowlany, policja lub gmina. Ta kwota może wydawać się symboliczna, ale w praktyce często przekracza koszt sporządzenia samego dokumentu. Nabywca lub najemca otrzymuje dodatkowe uprawnienia ochronne – może w ciągu 14 dni odstąpić od umowy na piśmie, jeśli nie otrzyma wymaganego świadectwa. Może również zlecić sporządzenie dokumentu na koszt właściciela, co dodatkowo zwiększa finansowe konsekwencje zaniedbań.
W przypadku nowych inwestycji brak świadectwa może skutkować odmową wydania pozwolenia na użytkowanie przez organ nadzoru budowlanego. To oznacza faktyczną blokadę możliwości wprowadzenia budynku do eksploatacji, a to dla deweloperów oznacza gigantyczne straty finansowe i opóźnienia w realizacji projektów. Egzekwowanie przepisów stało się znacznie bardziej skuteczne dzięki zaangażowaniu notariuszy, którzy mają obowiązek sprawdzenia posiadania aktualnego świadectwa energetycznego przed sporządzeniem aktu sprzedaży. Brak dokumentu jest odnotowywany w akcie notarialnym (to tworzy oficjalny zapis o naruszeniu przepisów).
Wyjątki potwierdzające regułę
Mimo rygorystycznych przepisów istnieją określone kategorie budynków zwolnione z obowiązku posiadania certyfikatu energetycznego. Budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków są całkowicie wyłączone z wymogów certyfikacji. Dotyczy to obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz włączonych do wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków. Obiekty sakralne używane jako miejsca kultu religijnego również nie wymagają świadectwa charakterystyki energetycznej. To zwolnienie odzwierciedla specyficzny charakter tych budynków i ich funkcję społeczną. Podobnie małe budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² są wyłączone z obowiązku certyfikacji.
Budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania sezonowego – nie dłużej niż 4 miesiące w roku, takie jak domki letniskowe – również nie podlegają tym przepisom. Zwolnienie obejmuje także budynki przemysłowe i gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię oraz budynki gospodarstw rolnych o niskim wskaźniku EP. Te wyjątki pokazują, że ustawodawca starał się zbalansować rygorystyczne wymogi z praktycznymi potrzebami różnych kategorii właścicieli, koncentrując się na budynkach o największym wpływie na krajowe zużycie energii.
Rola certyfikacji w strategii dekarbonizacji
Obowiązek posiadania certyfikatów energetycznych jest integralnym elementem polskiej strategii dekarbonizacji i wpisuje się w realizację europejskiego zielonego ładu. Sektor budowlany odpowiada za znaczną część emisji dwutlenku węgla w Polsce, dlatego monitoring efektywności energetycznej budynków ma fundamentalne znaczenie dla osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 r. Świadectwo energetyczne zawiera nie tylko aktualne wskaźniki zużycia energii, lecz także szczegółowe zalecenia modernizacyjne, które właściciele mogą wykorzystać do planowania inwestycji termomodernizacyjnych. Dokument klasyfikuje budynki w skali od A+ do G, umożliwiając łatwe porównanie efektywności energetycznej różnych nieruchomości.
Praktyczne korzyści z certyfikacji wykraczają poza wymogi prawne. Właściciele mogą oszacować przyszłe koszty eksploatacji, zaplanować inwestycje w odnawialne źródła energii zgodnie z zasadami OZE oraz zwiększyć atrakcyjność swojej nieruchomości na rynku. System certyfikacji energetycznej w Polsce ewoluuje także w kierunku większej integracji z zasadami gospodarki obiegu zamkniętego, promując nie tylko efektywność energetyczną, ale także zrównoważone wykorzystanie zasobów w budownictwie.
Jeśli wiadomość nie dotarła, prosimy o sprawdzenie folderu ze spamem.
W razie jakichkolwiek problemów zachęcamy do kontaktu na adres e-mail: kontakt@akademiaesg.pl
