Co jest potrzebne do świadectwa energetycznego? Kompletny przewodnik

Pytanie o to, co jest potrzebne do świadectwa energetycznego, zadaje sobie coraz więcej właścicieli nieruchomości. Od kwietnia 2023 r. dokument ten stał się obowiązkowy przy każdej sprzedaży i najmie. Polski system certyfikacji energetycznej przeszedł gruntowną reformę, wprowadzając nową skalę A+ do G oraz Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Z artykułu dowiesz się:

• Jakie dokumenty i dane techniczne są niezbędne do sporządzenia świadectwa?
• Ile kosztuje i jak długo trwa proces uzyskania certyfikatu energetycznego?
• Jakie zmiany prawne czekają właścicieli nieruchomości do 2030 roku?

Dokumentacja techniczna niezbędna do świadectwa energetycznego

Co jest potrzebne do świadectwa energetycznego? W pierwszej kolejności to kompletna dokumentacja techniczna budynku. Podstawowym zestawem są rzuty wszystkich kondygnacji, specyfikacje materiałów budowlanych oraz dane o systemach instalacyjnych. Audytor energetyczny potrzebuje szczegółowych informacji o konstrukcji przegród – grubości i rodzajach materiałów ścian, dachów, podłóg, a także parametrach okien i drzwi.

Duże znaczenie mają dane o systemach grzewczych i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Właściciel musi dostarczyć informacje o źródle ciepła, jego mocy, sprawności oraz rodzaju paliwa. W przypadku instalacji OZE należy przedstawić dokumentację fotowoltaiki, kolektorów słonecznych czy pomp ciepła wraz z parametrami technicznymi. Nie można pominąć systemu wentylacji – czy jest to wentylacja grawitacyjna, mechaniczna z odzyskiem ciepła czy klimatyzacja. Te informacje bezpośrednio wpływają na końcową klasę energetyczną budynku w skali A+ do G.

Dane identyfikacyjne i geometryczne obiektu

Drugim filarem niezbędnych informacji są dane identyfikacyjne nieruchomości. Audytor musi otrzymać dokładny adres, rok oddania do użytkowania oraz powierzchnię użytkową i kubaturę budynku. Te podstawowe parametry geometryczne można znaleźć w akcie notarialnym, wypisie z rejestru gruntów lub dokumentacji projektowej. To, co jest potrzebne do świadectwa energetycznego na poziomie dokumentacji urzędowej to także fotografia elewacji frontowej.

Od 2025 r. planowane jest wprowadzenie obowiązkowej wizji lokalnej, co ma ograniczyć praktykę zdalnego wystawiania świadectw bez fizycznej inspekcji budynku. W przypadku budynków starszych, gdzie brakuje kompletnej dokumentacji, może być konieczna inwentaryzacja uzupełniająca lub badania termowizyjne. Takie działania zwiększają koszt, ale zapewniają rzetelność certyfikatu energetycznego.

Metodologie sporządzenia charakterystyki energetycznej

Polski system przewiduje dwie metodologie wyznaczania charakterystyki energetycznej:

1. Metoda obliczeniowa, stosowana w ponad 90 proc. przypadków, opiera się na bilansie sezonowym i parametrach technicznych. Pozwala na obiektywne porównywanie budynków niezależnie od nawyków mieszkańców.
2. Alternatywą jest metoda zużyciowa, wykorzystująca rachunki za energię z ostatnich trzech lat. Jest możliwa tylko wtedy, gdy budynek ma kompletną ewidencję mediów i nie był modernizowany w tym okresie. Kolejne, co jest potrzebne do świadectwa energetycznego metodą zużyciową, to faktury za ciepło, gaz i prąd oraz potwierdzenie braku modernizacji wpływających na efektywność energetyczną.

Koszty i terminy realizacji świadectw energetycznych

Koszt sporządzenia świadectwa energetycznego zależy od wielkości i złożoności obiektu. Za mieszkanie do 80 m² właściciele płacą obecnie 300-500 złotych, za dom jednorodzinny 400-700 złotych, a za lokal usługowy do 200 m² 500-900 złotych. Obiekty nietypowe o powierzchni powyżej 1000 m² wymagają indywidualnej wyceny, zwykle przekraczającej 3000 złotych.

Czas realizacji to standardowo 7-14 dni roboczych od dostarczenia kompletnej dokumentacji. To, co jest potrzebne do świadectwa energetycznego pod względem formalnym, to wybór audytora z publicznego wykazu w CRCHEB oraz podpisanie umowy określającej zakres usługi. Dokument zachowuje ważność przez 10 lat lub do momentu modernizacji wpływającej na bilans energetyczny. Oznacza to, że każda wymiana kotła, docieplenie budynku czy montaż instalacji fotowoltaicznej wymaga aktualizacji świadectwa.

Obowiązki prawne i sankcje za ich nieprzestrzeganie

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy sprzedaży każdego budynku lub lokalu – należy je przekazać nabywcy przy akcie notarialnym. Podobny wymóg dotyczy najmu – kopia świadectwa musi być załączona do umowy. Dokument jest także wymagany przy zgłoszeniu zakończenia budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wyjątek stanowi użytkowanie nieruchomości „na własny użytek” bez zamiaru zbycia lub najmu. Zwolnienia mogą dotyczyć także budynków kultu religijnego, gospodarstw rolnych czy zabytków przy spełnieniu szczególnych warunków. Za nieprawidłowe lub brakujące świadectwo grożą sankcje finansowe do 5000 złotych, nakładane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W przypadku powtarzających się błędów audytor może zostać skreślony z listy osób uprawnionych.

Świadectwa energetyczne – perspektywy zmian do 2030 roku w kontekście ESG

Nadchodzące lata przyniosą istotne zmiany w systemie certyfikacji energetycznej. Od 2028 r. wszystkie nowe budynki publiczne będą musiały osiągać klasę A, a od 2030 r. wymóg ten obejmie wszystkie nowe obiekty. Wprowadzona zostanie także zasada „zero emisji netto” dla nowego budownictwa.

Co jest potrzebne do świadectwa energetycznego w kontekście ESG to świadomość, że rzetelnie sporządzony dokument pozwala uniknąć ryzyka greenwashingu – praktyki przesadnego deklarowania zielonych cech budynku. Organizacje wdrażające standardy zrównoważonego rozwoju powinny upubliczniać pełny plik PDF świadectwa w raportach rocznych, nie tylko klasę energetyczną.

Od 2026 r. świadectwa będą uwzględniać współczynnik Global Warming Potential, oceniający wpływ całego cyklu życia materiałów budowlanych. Stopniowo wprowadzany będzie także zakaz instalowania kotłów gazowych w nowych budynkach – od 2028 r. w ramach realizacji europejskiego zielonego ładu.

NAJWAŻNIEJSZE WNIOSKI

 

• • Kompletna dokumentacja techniczna budynku, dane o instalacjach oraz fotografia elewacji to podstawowe elementy wymagane do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej.

• • Koszt uzyskania certyfikatu waha się od 300 do 900 złotych dla typowych nieruchomości, a dokument zachowuje ważność przez 10 lat lub do momentu modernizacji energetycznej.

• • System certyfikacji będzie się zaostrzał – od 2025 roku obowiązkowa wizja lokalna, od 2026 roku uwzględnienie wpływu klimatycznego materiałów, a od 2030 roku wymóg zeroemisyjności nowych budynków.

Aleksandra Mrozek-Nowak

Akademia ESG to największa w Polsce baza wiedzy o ESG. Inspirujemy do wdrażania zrównoważonych praktyk, stając się miejscem pierwszego wyboru dla każdego, szukającego najlepiej przygotowanych informacji na temat ESG. E-mail: a.mrozek@akademiaesg.pl

Napisz do nas