Magazyn ekologiczny vs. tradycyjny. Bariera kosztów i świadomość klientów

Magazyny ekologiczne okazały się odpowiedzią na rosnące ceny energii elektrycznej. Panele fotowoltaiczne uniezależniają od dostawców energii, a oświetlenie LED i wprowadzenie do magazynów automatyzacji procesów obcinają zużycie prądu o połowę. Rynek energii zmienia reguły gry w logistyce.

Z artykułu dowiesz się:

• Jakie oszczędności przynoszą magazyny ekologiczne w porównaniu z tradycyjnymi obiektami?
• Które bariery najczęściej hamują wdrażanie zielonych technologii w logistyce?
• Jak certyfikaty BREEAM i LEED wpływają na wartość inwestycji magazynowej?

Technologia i środowisko. Co odróżnia zielone obiekty?

Różnica między magazynem ekologicznym a tradycyjnym jest wyraźna. Zielone magazyny wprowadzają rozwiązania, które zmniejszają zużycie energii i wody, poprawiają jakość środowiska pracy i redukują ślad węglowy. Do najważniejszych technologii stosowanych w ekologicznych obiektach należą:

• systemy oświetlenia LED zmniejszające zużycie energii o 55-60 proc., a te z czujnikami ruchu – nawet o 90 proc.,
• automatyzacja procesów magazynowych redukująca emisje dwutlenku węgla o 10-30 proc.,
• izolacje budynków ograniczające straty ciepła,
• instalacje do odzysku deszczówki pozwalające zaoszczędzić 30-50 proc. świeżej wody,
• zielone dachy poprawiające mikroklimat wokół obiektu.

Tradycyjny magazyn zużywa 120-160 kWh/m²/rok, podczas gdy ekologiczny schodzi poniżej 80 kWh/m²/rok, a najlepsze obiekty osiągają 40-60 kWh/m²/rok. Wdrażanie takich rozwiązań wpisuje się w szerszą strategię ESG, która dla świadomych klientów ma coraz większe znaczenie przy wyborze partnerów dbających o zrównoważony rozwój.

Inwestycja to droga, która przynosi zwrot

Największą barierą dla wdrożenia magazynów ekologicznych są wysokie koszty początkowe. Budowa lub modernizacja z zastosowaniem zielonych technologii to często nakład 3000-4000 PLN za metr kwadratowy, podczas gdy magazyn tradycyjny kosztuje 1500-2500 PLN/m2. Główne składniki podwyższonych kosztów to technologie OZE, automatyka i systemy zarządzania energią.

Zwrot z inwestycji następuje zwykle po kilku latach. Weźmy przykład: magazyn ekologiczny o powierzchni 10 000 m² wymaga dodatkowych 2 mln PLN względem tradycyjnego obiektu. Roczne oszczędności eksploatacyjne wynoszą 150-220 tys. PLN (energia, woda, niższe opłaty za emisje). Przy uwzględnieniu rosnących cen energii ROI zwrot możliwy jest po 4-6 latach, a w przypadku optymalizacji energetycznej i dotacji nawet w ciągu 2-3 lat.

Świadomość klientów wciąż za niska

Mimo rosnącej wiedzy o ekologii konsumenci często nie odróżniają magazynów ekologicznych od tradycyjnych. Klienci deklarują zainteresowanie, ale zakup blokują wyższe ceny np. instalacji pompy ciepła.

Aleksandra Prawda

Sustainability Coordinator z firmy 7R

Najemcy obawiają się wysokich cen zmiany ogrzewania. Panuje powszechne przeświadczenie, że gaz jest tańszy od prądu, dlatego nie chcą zmieniać sposobu ogrzewania na pompę ciepła, mimo że dane wskazują jasno, że inwestycja szybko się zwróci. Do tego zdarza się, że widząc rachunek za prąd, zapominają, że nie otrzymali w tym samym czasie rachunku za gaz, więc nie widzą, że docelowo zaoszczędzili.

Klient potrzebuje konkretów: ile ton dwutlenku węgla zaoszczędzono, ile wody odzyskano. Do tego przełożenie na zysk finansowy. Transparentność pomaga przy okazji przełamać podejrzliwość wobec greenwashingu.

Certyfikaty i standardy. BREEAM jako rynkowy benchmark

W 2025 r. ponad 77 proc. nowo budowanych powierzchni magazynowych w Polsce otrzymało certyfikaty ekologiczne. Najbardziej popularnym certyfikatem jest BREEAM, ale na znaczeniu zyskują również LEED czy WELL. Certyfikat to potwierdzenie, że obiekt spełnia wymogi dotyczące efektywności energetycznej, zarządzania wodą czy jakości środowiska wewnętrznego. Przyznawany jest na kilku poziomach:

• Pass (30-44 proc. punktów),
• Good (45-54 proc.),
• Very Good (55-74 proc.),
• Excellent (75-84 proc.)
• Outstanding (powyżej 85 proc.).

BREEAM ocenia dziesięć obszarów: zarządzanie, zdrowie i komfort, energię, transport, wodę, materiały, odpady, wykorzystanie terenu i ekologię, zanieczyszczenia oraz innowacje. Obiekty, które przeszły przez certyfikację, nawet na tym samym poziomie, niekoniecznie są jednak sobie równe. Magazyn może uzyskać BREEAM Excellent dzięki wysokim wynikom w energii i wodzie, ale słabszym w transporcie, albo odwrotnie. Ta elastyczność pozwala dostosować certyfikację do specyfiki obiektu i lokalizacji, ale jednocześnie utrudnia bezpośrednie porównywanie budynków o tym samym poziomie certyfikatu.

Dla inwestorów certyfikat to nie tylko prestiż, ale warunek finansowania. Banki oferują korzystniejsze oprocentowanie kredytów na obiekty certyfikowane (tzw. zielone finansowanie lub green loans), które mogą obniżyć koszty obsługi długu o 0,5-1 punkt procentowy. Fundusze inwestycyjne ESG, które zarządzają bilionami euro w Europie, w ogóle nie rozważają projektów bez certyfikatu – to wykluczenie z największego źródła kapitału na rynku nieruchomości. Bez BREEAM lub LEED trudno też liczyć na zainteresowanie międzynarodowych najemców, którzy mają zobowiązania związane z celami zrównoważonego rozwoju. CSRD od 2025 r. zobowiązuje branżę logistyczną do raportowania efektywności energetycznej i emisji, a to dodatkowo podnosi wartość certyfikowanych obiektów.

Najważniejsze wnioski

1. Zielone magazyny wymagają większych nakładów (3000–4000 PLN/m2 wobec 1500–2500 PLN/m2), ale oszczędności 150–220 tys. PLN rocznie na obiekcie 10 000 m2 dają zwrot w 4–6 lat, a certyfikacja podnosi wartość nieruchomości o 10–20 proc.
2. W 2025 r. ponad 77 proc. nowych powierzchni magazynowych w Polsce ma certyfikaty ekologiczne, co czyni je standardem rynkowym.
3. Konkretne oszczędności: LED zmniejsza zużycie energii o 55–90 proc., systemy odzysku wody oszczędzają 30–50 proc., automatyzacja redukuje emisje o 10–30 proc.

Marta Maj

Od ponad 10 lat zajmuję się wszystkim, co związane z contentem. Moje doświadczenie w pracy dziennikarskiej i wrodzona ciekawość tworzą zgrany duet, który pozwala mi tworzyć artykuły, które przeczyta i laik, i ekspert. Dodatkowo zajmuję się korektą tekstów – przecinki, strzeżcie się! E-mail: m.maj@akademiaesg.pl

Napisz do nas