Presja dekarbonizacyjna ze strony Unii Europejskiej sprawia, że polski rynek nieruchomości dzieli się na inwestycje przygotowane na zaostrzające się wymogi środowiskowe i te, które za kilka lat będą wymagały kosztownych modernizacji. Zaprojektowanie budynku odpornego na te zmiany wymaga współpracy architekta i inżynierów branżowych, a także konsultanta ESG i asesora zrównoważonej certyfikacji już od momentu analizy działki, a nie dopiero przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę.
Z artykułu dowiesz się:
- Na czym polega zrównoważony proces deweloperski?
- Jakie są kryteria zrównoważonego projektowania?
- Dlaczego w zrównoważonym procesie deweloperskim ważna jest współpraca specjalistów różnych dziedzin?
Na rynku nieruchomości wyznacznikiem jakości i rynkowej konkurencyjności są obecnie certyfikaty zrównoważenia, w tym przede wszystkim BREEAM, LEED, ale też WELL, które podnoszą wartość budynku średnio o 3-5 proc. i zwiększają stawki najmu nawet o 10-15 proc. w porównaniu do budynków niecertyfikowanych, jak wskazuje raport CBRE. Ich uzyskanie wymaga jednak planowania w duchu zrównoważonego rozwoju już od pierwszych szkiców koncepcyjnych. Liczy się także elastyczność inwestycji, czyli możliwość zmiany funkcji budynku w przyszłości bez konieczności drogiej przebudowy – biurowiec zaprojektowany z myślą o łatwej adaptacji na przestrzeń mieszkalną lub magazyn z możliwością przekształcenia w centrum dystrybucyjne. Tak, by mogły służyć przyszłym funkcjom, ale też funkcjonować minimalizując wpływ na środowisko.
Zrównoważony proces deweloperski zaczyna się już na etapie wyboru lokalizacji
To, gdzie powstanie budynek, w dużej mierze przesądza o jego przyszłym wpływie na środowisko i lokalną społeczność. Dostęp do transportu publicznego, terenów zielonych czy infrastruktury społecznej są – nomen omen – w cenie. Odpowiednio dobrana działka może nie tylko ograniczyć ślad węglowy inwestycji, ale też ułatwi spełnienie części wymogów certyfikacji, takich jak BREEAM New Construction czy BREEAM Communities.
Ekspert przytacza, że dobrym przykładem takiego działania może być warszawska inwestycja Towarowa 22, gdzie kamienie z rozebranej wcześniej nieruchomości wykorzystano ponownie w nowej posadzce. To symboliczne połączenie historii miejsca z nowoczesnym podejściem do gospodarki obiegu zamkniętego.
Jak zaprojektować budynek, który przetrwa zmiany rynku?
W zrównoważonym projektowaniu budynków nie chodzi jednak o kwestię estetyki, lecz przede wszystkim o odpowiedzialność środowiskową. Kryteria zrównoważonego projektowania można uznać za zestaw wymogów, które decydują o wartości i długowieczności inwestycji. Zaliczają się do nich:
- cyrkularność – projektowanie z myślą o ponownym wykorzystaniu materiałów i elementów konstrukcyjnych w przyszłości (np. demontowalne ściany działowe, modułowe systemy fasadowe);
- elastyczność zabudowy – budynek, w którym biura można łatwo przekształcić, np. w mieszkania lub powierzchnie coworkingowe (bez ingerencji w konstrukcję nośną);
- energooszczędność – zapewnienie wydajnych systemów grzewczych i chłodzących, zarządzanie zużyciem energii poprzez inteligentne systemy BMS, a także pozyskiwanie czystej energii z lokalnych źródeł odnawialnych.
Projektanci skupiają się też na wbudowanym śladzie węglowym
– Żeby projektować w sposób zrównoważony, musimy patrzeć nie tylko na to, ile energii budynek zużyje w trakcie eksploatacji, ale też jaki jest jego wbudowany ślad węglowy, czyli jaka była emisja gazów cieplarnianych podczas produkcji materiałów i ich transportu oraz procesu budowy. Dlatego już na etapie projektu wykonywane są obliczenia wbudowanego śladu węglowego, które pozwalają na uzyskanie twardych danych o wpływie inwestycji na otoczenie w fazie budowy – tłumaczy Jarosław Witek z CBRE.
W przypadku nieruchomości poza miastem, np. dużych magazynów, ważna staje się też ochrona bioróżnorodności i nieingerowanie w lokalne siedliska. Dlatego projektowane są korytarze ekologiczne czy hotele dla owadów, a inwestycje przewidują zachowanie istniejących drzew i krzewów. Z kolei w dużych ośrodkach miejskich nasadzenia zieleni, które jednocześnie wpisują się w dbanie o bioróżnorodność, pozwalają uniknąć efektu miejskiej wyspy ciepła i mogą obniżyć temperaturę w najbliższym otoczeniu nawet o 2-3°C.
Potrzebna jest praca zespołowa
Nawet najlepiej zaprojektowany budynek nie spełni standardów ESG bez zespołu specjalistów. Zrównoważony proces deweloperski wymaga współpracy wszystkich jego uczestników – architektów, inżynierów, deweloperów i doradców technicznych. Każdy z nich odpowiada za inny aspekt wdrażania zasad ESG i dlatego tylko ich wspólne działanie pozwala osiągnąć zakładane cele środowiskowe i społeczne. Na szczególną uwagę zasługuje tu rola doświadczonego konsultanta ds. zrównoważonego rozwoju, z dużym dorobkiem projektowym i inżynierskim. Nieuniknione okazuje się też wsparcie asesora BREEAM, czy konsultanta LEED, który nadzoruje zgodność projektu z wymogami certyfikatów BREEAM czy LEED. To on pilnuje, by inwestycja spełniała określone kryteria i mogła uzyskać w przyszłości oficjalne potwierdzenie swojego zrównoważonego charakteru.
W projektowaniu nieruchomości coraz większe znaczenie ma też Taksonomia Unii Europejskiej. Taksonomia UE ma za zadanie wyłonienie działań, które będą mogły zyskać preferencyjne finansowanie, wspierane przez UE. Najważniejsze wymogi to:
- zidentyfikowanie i odpowiednie zaadresowanie kwestii związanych z ryzykami klimatycznymi w danej lokalizacji inwestycji,
- spełnienie minimalnych wymagań co do operacyjnego śladu węglowego.
Co to oznacza dla deweloperów? Muszą już na etapie zakupu gruntu pod inwestycję zbadać ryzyka klimatyczne i dobrze się zastanowić, czy w danej lokalizacji jest naprawdę sens budować. Koncentracja, z kolei, na operacyjnym śladzie węglowym jest dość oczywista. Niespełnienie kryteriów Taksonomii UE zamyka drogę do zielonego finansowania i obniża wartość inwestycji w oczach funduszy ESG.
Rynek nieruchomości przechodzi ciągłą transformację, dlatego tak ważne jest, by projektowane budynki zachowały elastyczność. Nie chodzi tylko o wypełnienie listy konkretnych wymogów, ale przede wszystkim o zmianę myślenia na planowanie długofalowe. Dzięki temu projekty będą się wolniej starzeć i pozostaną na dłużej atrakcyjne dla uczestników rynku.
Czytaj także:
- Ocena ryzyka klimatycznego budynku to integralna część inwestycji
- Jak zmiany klimatu wpływają na nieruchomości komercyjne?
Jeśli wiadomość nie dotarła, prosimy o sprawdzenie folderu ze spamem.
W razie jakichkolwiek problemów zachęcamy do kontaktu na adres e-mail: kontakt@akademiaesg.pl
