Największe pułapki związane z zielonymi umowami najmu

Żeby zielone umowy najmu rzeczywiście spełniały swoją funkcję, najemcy i właściciele budynków muszą ze sobą współpracować. I choć koncepcja brzmi obiecująco, a intencje są dobre, to jednak na drodze do realizacji warunków zielonych klauzul stają czasem przeszkody.

Z artykułu dowiesz się:

• Jakie są najpowszechniejsze pułapki dotyczące zielonych umów najmu?
• Dlaczego niektóre marki świadomie odrzucają zielone klauzule w umowach?
• Jak można zaradzić tym przeszkodom?

Zielone umowy najmu można nazwać narzędziem współpracy między najemcą a właścicielem budynku, w której obie strony biorą odpowiedzialność za osiąganie pewnych celów środowiskowych zapisanych w klauzulach.

Najemca na co dzień realizuje zapisy z zakresu zrównoważonego rozwoju. Rolą właściciela jest z kolei stworzenie takiego zaplecza technicznego, które to umożliwi. Mogą to być efektywne systemy chłodzenia czy zautomatyzowana wentylacja. Dopiero połączenie tych dwóch elementów sprawia, że zapisy umowy zaczynają przynosić efekty. Jednak obie strony muszą mieć świadomość pułapek, które wiążą się z zielonymi umowami najmu. Ich uniknięcie jest możliwe, ale często na drodze staje… dobra wola.

Bez konsekwencji trudno wprowadzić zmiany

Sytuacją, która dobrze obrazuje wspomniane pułapki, jest wprowadzanie zielonych umów najmu tylko dla części lokali w budynku. Zdarza się, że właścicielowi budynku zależy na wprowadzeniu obowiązku stosowania się do zasad zrównoważonego rozwoju zapisanych w umowie, ale najemcy boją się wysokich kosztów utrzymania lokalu czy konsekwencji ewentualnego nieprzestrzegania zasad. W efekcie wybierają tylko klauzule light green, czyli deklaratywne, pozbawione zobowiązań. Inni najemcy z kolei mogą być skłonni do podpisania zielonych umów najmu, ponieważ wymagają od nich tego interesariusze. Wówczas w jednym budynku pojawiają się dwa rodzaje umów najmu– np. pracownicy jednego biura są zobowiązani do przestrzegania określonych zasad, a ich sąsiedzi zza ściany już nie. To utrudnia realizowanie ekologicznych założeń budynku jako całości.

Dla efektów liczy się współpraca

Podział obowiązków w zielonych umowach najmu pokazuje, że żadna ze stron nie działa w próżni, a sukces zależy od wzajemnego uzupełniania się działań. Co może zatem należeć do obowiązków najemcy, a które zobowiązania leżą po stronie właściciela?

Przykłady z zielonych umów najmu wskazują, że najemca ma dbać m.in. o:

• efektywne energetycznie korzystanie z ą wynajmowanej powierzchni – w trakcie wykonywania prac wykończeniowych zadbać o zainstalowanie  oświetlenia LED z dopasowanym do danego wnętrza systemem sterowania, dbać o wyłączanie oświetlenia i monitorów komputerów po zakończonej pracy, rozsądnie korzystać z klimatyzacji,
• gospodarkę wodną – w trakcie prac wykończeniowych zadbać o zainstalowanie armatury wodooszczędnej, monitorować ewentualne nieszczelności baterii czerpalnych, zaworów odcinających w pisuarach i zaworach pływakowych przy miskach ustępowych,
• gospodarkę odpadami – prowadzić ich selektywną zbiórkę, ważyć i rejestrować ilości odpadów danej frakcji, oddawać do recyklingu, wprowadzić rozwiązania organizacyjne ograniczające ilości wytwarzanych odpadów, np. wyeliminować papierowy obieg dokumentów, zaniechać używania długopisów jednorazowych, nie stosować ekspresów do kawy na kapsułki, 
• prace remontowe – stosować materiały o możliwie najniższym wbudowanym śladzie węglowym, nie emitujące LZO lub których emisje mieszczą się w granicach określonych przez uznane standardy międzynarodowe,
• transport – zamiast tradycyjnych samochodów korzystać z transportu publicznego lub z rowerów,
• środki czystości – używać biodegradowalne o niskiej emisji LZO, 
• monitoring – po stronie najemcy leży dostarczanie danych dotyczących zużycia mediów.

Z kolei właściciel musi zadbać o:

• gospodarkę odpadami – dostarczyć infrastrukturę, która umożliwi najemcy segregację odpadów oraz ewidencjonowanie ilości (masy) wytwarzanych odpadów,
• transport – zapewnić informacje o dostępności transportu publicznego oraz infrastrukturę dla rowerzystów, tj. bezpieczne stojaki na rowery, szafki ubraniowe, umywalnię i suszarnię ubrań,
• dostawę energii – zaopatrzyć budynek w energię pochodzącą ze źródeł odnawialnych, dbać o niskie zużycie energii w częściach wspólnych budynku, przeprowadzać regularnie audyty energetyczne i wdrażać rekomendacje z nich wypływające,
• świadectwo charakterystyki energetycznej – dostarczyć kopię świadectwa (od kwietnia 2023 r.), aktualizować świadectwo po każdej istotnej zmianie w funkcjonowaniu budynku, mającej wpływ na świadectwo,
• edukację – po jego stronie leży odpowiednia edukacja pracowników i najemców budynku,
• monitoring – o ile w budynku brak jest BMS, wskazane jest jego zainstalowanie lub przynajmniej zainstalowanie systemu monitoringu zużycia energii i wody, zadbać o wymianę danych i raportowanie zużycia dwutlenku węgla.

Widać, że niektóre obszary nie będą dobrze funkcjonować, jeśli jedna ze stron zawiedzie – bez infrastruktury do segregacji odpadów najemcy nie będą w stanie jej wprowadzić, a bez danych o zużyciu mediów właściciel nie będzie mógł go zoptymalizować. Można uznać więc, że współpraca i dobra wola obu stron grają tu dużą, jeśli nie główną rolę.

Kompromisy mogą pokierować w ślepy zaułek 

Jednak rynkowe realia skutecznie studzą zielone ambicje. W sytuacji silnej konkurencji o najemców właściciele budynków niejednokrotnie rezygnują z bardziej wymagających zapisów, obawiając się, że odstraszą potencjalnych chętnych. Część najemców – zwłaszcza sieci handlowe – otwarcie odrzuca zielone klauzule. Niektórzy traktują je jako dodatkowe obciążenie kosztowe. Inni – jako niepotrzebny obowiązek. Zdarza się też, że mimo zapisów w umowie, nie stosują się do nich.

Kolejną pułapką związaną z zielonymi umowami najmu, która wiąże się z powyższym problemem, jest podział odpowiedzialności za realizację celów środowiskowych. Ta, krótko mówiąc, bywa rozłożona nierówno – właściciel inwestuje w infrastrukturę, a najemca nie zawsze czuje się zobowiązany do zmiany codziennych praktyk i nie korzysta z takich rozwiązań jak m.in. narzędzia do monitorowania zużycia mediów. Co za tym idzie – nie wyciąga wniosków z wyników i nie poprawia ich. Taki brak równowagi sprawia, że zielone umowy najmu tracą sprawczość i zamiast narzędzia zmiany stają się kolejnym kompromisem podyktowanym rynkiem.

Cele są, ale sankcji brak

Właściciele budynków, którzy chcą egzekwować zapisy zielonych umów najmu, napotykają kolejną przeszkodę – brak mechanizmów, które mogłyby ich w tym wspomóc. A to osłabia skuteczność zielonych klauzul. Jeśli mają one wyłącznie charakter deklaratywny, trudno oczekiwać, że będą konsekwentnie realizowane przez wszystkich najemców na co dzień. Choć pojawiają się dyskusje o konieczności wprowadzania kar umownych za nieprzestrzeganie zapisów środowiskowych – nie po to, by je stosować, lecz by zwiększyć odpowiedzialność obu stron, to można je egzekwować jedynie w przypadku umów o charakterze zobowiązującym, czyli tzw. dark green. 

Problem ten widać szczególnie w przypadku inwestorów finansujących swoje projekty z udziałem banków. Gdy budynek musi wykazywać konkretne wskaźniki ESG i regularnie raportować zużycie energii, wody czy poziom emisji, właściciel nie może pozwolić sobie na to, by najemcy ignorowali ustalenia zapisane w umowach. W praktyce oznacza to konieczność kontrolowania danych, egzekwowania raportów i reagowania na nieprawidłowości. To z kolei może być źródłem konfliktów – najemcy nie zawsze są gotowi na dodatkowe obowiązki lub koszty, a właściciel staje przed dylematem, czy utrzymać relację biznesową (i ciągłość najmu) czy bezkompromisowo podejść do sprawy i konsekwentnie realizować cele środowiskowe. 

Trzeba wprowadzić zasady

Paradoks zielonych umów najmu polega na tym, że właściciele budynków potrzebują ich do spełnienia wymogów ESG i oczekiwań instytucji finansowych, ale rynkowa rzeczywistość zmusza ich do ustępstw. Żeby nie stały się tylko kompromisem podporządkowanym rynkowi, potrzebują jasnych zasad obowiązywania.

W chwili obecnej można zaobserwować większą chęć wchodzenia głębiej w “zielone” umowy najmu po stronie właścicieli budynków. Przeważająca część najemców albo nie jest w ogóle zainteresowana twardymi “zielonymi” klauzulami, albo robi, co może, aby ograniczyć zawarte w nich wymagania i co najważniejsze – ewentualne kary za niedotrzymanie zobowiązań umownych. Hołdują więc zasadzie “business as usual”, chociaż to “usual” zmienia się na naszych oczach.

Jarosław Witek

Associate Director z firmy CBRE

Niewątpliwy jest opór najemców, a w ślad za tym ostrożność właścicieli budynków w stawianiu bardziej ambitnych celów zrównoważeniowych. Zdarzają się oczywiście wyjątki i mieliśmy już do czynienia z najemcami, którzy mieli bardzo daleko idące wymagania wobec właścicieli budynków i to właściciele mieli problem ze spełnieniem oczekiwań najemcy. Wydaje się jednak, że to margines rynku i jak na razie ogólny trend jest inny. Zmiany w tym zakresie może przynieść rosnąca świadomość klientów samych najemców, którzy będą żądać od nich jako przedsiębiorców okazania określonej postawy wobec kwestii zrównoważenia. Należy mieć nadzieję, że spowoduje to zmianę podejścia najemców do “zielonych” umów najmu.

Czytaj także:

• Jak zaplanować inwestycję deweloperską, która przetrwa zmiany na rynku?
• Co daje firmom analiza podwójnej istotności (DMA) i dlaczego warto ją przeprowadzić?
• Joanna Mroczek, CBRE: Samo ESG nie wystarczy, na inwestycję trzeba spojrzeć szerzej [Wywiad]

CBRE

Firmowy adres e-mail

Numer telefonu

Temat wiadomości

Klikając przycisk “Wyślij zapytanie” zgadzasz się przekazanie przez nas informacji handlowych do Partnera, który będzie przetwarzał Twoje dane w celach marketingowych. Informacje o Partnerze znajdują się w tekście wyżej. Szczegóły dot. przetwarzania Twoich danych znajdziesz w Polityce Prywatności.

Oświadczam żę zapoznałem się z Regulaminem Serwisu i akceptuję jego treść.

Dziękujemy za wypełnienie formularza

Odezwiemy się do Państwa w ciągu 1-2 dni roboczych na adres e-mail: [email].