Niedobór gruntów mieszkaniowych w metropoliach w Polsce stwarza konieczność szukania nowych metod pozyskiwania terenów pod inwestycje PRS. Rozwiązaniem, które zyskuje coraz większą popularność wśród inwestorów, jest budowanie obiektów najmu instytucjonalnego na działkach o charakterze usługowym – podaje Avision Young.
Z artykułu dowiesz się:
- Na jakich gruntach najczęściej buduje się obiekty najmu instytucjonalnego (PRS)?
- Jakie są różnice między budowaniem obiektów PRS na działkach o charakterze mieszkaniowym i usługowym?
- Jakie są wady i zalety obu rozwiązań?
Najem PRS, czyli instytucjonalny najem mieszkań, to forma najmu prowadzona przez profesjonalne firmy, które oferują długoterminowe umowy, wysoki standard obsługi i dostęp do dodatkowych usług. Do tej pory, w 2024 r., w Polsce zrealizowano ponad 120 inwestycji tego typu, z czego prawie 75 proc. obiektów zlokalizowanych było na obszarach, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), regulujący m.in. warunki zabudowy oraz wielkość mieszkań – wynika z danych Avision Young, międzynarodowej firmy oferującej usługi doradztwa na rynku nieruchomości komercyjnych.
Gdzie najczęściej powstają PRSy?
Większość inwestorów decyduje się na budowanie nieruchomości przeznaczonych na wynajem instytucjonalny na obszarach, które w planie miejscowym przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Tylko w tym roku .na działkach o takim przeznaczeniu powstało (lub powstaje) już 40 inwestycji, co stanowi 45 proc. wszystkich projektów zlokalizowanych na terenach objętych MPZP – podaje Avision Young. Ze względu na bardzo niską dostępność gruntów przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w największych polskich miastach, takie projekty stanowią zdecydowaną mniejszość (niespełna 20 proc.) w ogólnej strukturze analizowanych inwestycji. Nieco inaczej wygląda sytuacja na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę usługową – niemal 40 proc. inwestycji PRS zlokalizowanych jest właśnie na takich obszarach.
Najem instytucjonalny na działkach mieszkaniowych i usługowych
Istotną różnicą w projektach pod najem instytucjonalny realizowanych na gruntach o przeznaczeniu mieszkalnym lub usługowym, jest kwestia wyodrębnienia samodzielnych lokali.
W pierwszym przypadku, zgodnie z prawem budowlanym, lokale mieszkalne nie mogą mieć mniejszej powierzchni niż 25 metrów kwadratowych. Dla takich lokali mogą być wydane zaświadczenia o samodzielności i założone księgi wieczyste. Lokale mieszkalne z założoną księgą wieczystą mogą być przedmiotem obrotu rynkowego zarówno jako produkt docelowy dla funduszu inwestycyjnego, jak i klientów indywidualnych. Ich sprzedaż wiąże się z podatkiem VAT w wysokości 8 proc. Natomiast jeśli projekt budowany zrealizowany jest na gruntach o przeznaczeniu usługowym, wyodrębnione lokale usługowe (bo tylko o takich może być tu mowa) nie mają narzuconej minimalnej powierzchni, a podatek VAT od ich sprzedaży jest wyższy i wynosi 23 proc.
W praktyce jednostki o przeznaczeniu pod wynajem instytucjonalne mają powierzchnię od 15 metrów kwadratowych wzwyż, przy czym mniejszą powierzchnię jednostek równoważą bardziej rozbudowane części wspólne, takie jak współdzielone przestrzenie do pracy i wypoczynku, pralnie, sale treningowe. Są to jednak te lokale, które aktualnie budzą najwięcej emocji, ponieważ przeciwnicy wznoszenia obiektów mieszkalnych na działkach usługowych zwracają uwagę, że nie są dostosowane do potrzeb użytkowników i są przykładem złych praktyk budowlanych.
Warto zwrócić uwagę, że w przypadku obiektów ulokowanych na działkach, gdzie plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego nie obowiązuje, pierwszym wyborem inwestorów jest zwykle wystąpienie o warunki zabudowy mieszkaniowej, ponieważ jest to bezpieczniejsza opcja zarówno pod względem finansowania, jak i z perspektywy odbiorców. Jakość i wielkość lokali najmu instytucjonalnego na takich działkach gwarantuje wówczas prawo, natomiast w przypadku działek usługowych, zależy to wyłącznie od inwestora.
